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「日信证券」上海楼市“虚火”的真相:“马甲”参与抽奖中介楼主联手“造价”

时间:2021-04-14 10:52:21作者:佚名

“现在我们店里挂的房子基本都只有又旧又小,还有一些‘边角料’。”

中原地产上海徐汇店经理张告诉《国商报》,经过七八个月的消化,该地区的好房子基本都没了。

市场不错,价格也有信心。他直截了当地说,几个月前,有些客户还可以还价5%左右,现在基本上付不起价了。很多客户不直接砍价。他们更关心的是“楼主卖真心吗?”因为市场上很多房东“钓鱼”。

房子少,买房看房的客户多,这是上海二手房市场普遍存在的现象。但真正的战场不在这里。

handy search关注的都是上海火热的楼市

近两个月来,上海新屋市场31套售罄,认购率超过500%。其中有13栋“千人摇”建筑,最受欢迎的项目之一,还有13人抢一套房的热闹场面。这个项目(第一套)的验资要700万,买第二套房还要1300万。

很多网友笑着说:“一夜之间,全国的有钱人都来上海买房了。”

但记者发现,最近上海楼市突然爆发,很多都是“虚火”。

一个

多认,背心炒作“新房恐慌”

新房数量不容易撼动,这是目前上海大部分购房者的共识。

陈摇了四个盘子,每次都“陪太子读书”。

他告诉记者,即使是一些资金上百万的高价房子,也吸引了大量买家的目光,这些人手中掌握的不止一个数字。

上海某项目认可记者吴若凡每次拍摄的场景

比如徐汇滨江一号院项目已认购600万元,要求全款,但也有买家认购了3-4号。

再比如最近上海宝能开的一个高端项目。为了最大限度地屏蔽一大群投资者和“多买”购房者,认购资金定在600万元的高水平,需要700万元的活期存款证明,保证1:1.5的正常比例。

上海某热点的营销经理告诉记者,目前上海很多项目都有“多元融资”。

“认多款”,也就是说,为了增加抽奖的概率,一些购房者增加了自己的“人马甲”,通过各种手段,比如假离婚、让老人参与抽奖、让朋友帮忙抽奖等,来赢取更多的认号。,然后晃动后转移他们的名字。

“所以可能只有一个真正的购买需求,但是有很多募捐者在等着抽奖,所以就出现了‘千人摇撼千人抢’的局面。”它表明。

所以在上海很难买到新房,真的是因为供应紧张吗?

据媒体统计,2021年上海至少有135个新市场,至少供应近4万台新设备。新房供应实际上一直在增加。

“在三条红线的政策下,为了增加支付,房企的成交量有所增加。”以上营销总述。这也意味着未来上海新房供应将保持一定的稳定。

另一方面,2020年12月认购基金数量突然增加形成的“恐慌局面”具有一定的炒作成分。

“今天买房的人确实不少,但是‘多人抢一套’的现象并不存在,恐慌心态更多是人为的。”很生硬。

2

房东和中介“联手”鼓励二手房的繁荣

新房市场认购数量骤增,二手房的“跳”影响很大。

张华两个月前在闸北卖了一套房。当时售价800万左右,但没想到一个月后房子涨到了900多万。

他密切关注的前滩学区,这个月也涨了200万。短短一个月,张华进出就损失了300万。

更重要的是,他所关注的二手房价格飞速飙升,房东多次跳楼,很难买到。

以长宁区嘉里华庭为例。去年4月份卖的房产1700万,现在已经涨到2350万。房东还要求用美元结算。也就是说,除了房价本身,下一套房子还要承担汇率的结算成本,可谓是大幅度的上涨。

张华别无选择,只能在新房市场碰运气。

上海的二手房市场,和张华差不多,有很多改善的客户,也有很多急需的客户,尤其是关注学区房的。

自从上海颁布“学区制新政”以来,私立学校也需要摇号,很多新建公立学校的房价也开始飙升。

在受学区房新政影响最大的浦东,浦东明珠A校区朱家滩小区一套35平米的小户型,三个月内涨了100多万。

Shell搜索显示朱家滩社区活跃

中原地产的张经理告诉记者,他有一个客户在浦东看到了8套房子,每次遇到房东的价格暴涨。

在教育资源相对均衡的浦西,一些商业区的明星楼盘也大幅增加。比如东方剑桥,房东两个月前愿意出1600万买136平米的房子,还给了一个车位。现在房价变成了1630万,车位另算。

“除名的速度也在加快。比如浦西,好户型速度很快,之前留下的一些楼层差的房子也解决了。”张经理告诉记者。

但是上海的二手房真的有那么火吗?

张经理直言不讳地说:“一些中介机构与房东合作,通过提高上市价格和房东跳楼来制造恐慌。只要有人被‘忽悠’,中介和房东都会获利。就算真的没人买,也只是一段时间后把价格放回去的问题,利润巨大。”。

事实上,从数据中可以看出,2020年上海二手房交易处于正常水平。

来自上海中原的数据显示,上海市区历年二手房销量约为每年30万套,平均每月3万套左右。2020年上海二手房销售总量30.2万套,二手房月成交约3万套。然而,今年上海学区房的上涨趋势更多的是受到政策的影响,而不是供求格局的变化。

"一系列操作真的很容易让买家陷入困境。"

58安居客研究公司总裁张博直言不讳地说,一套房往往涉及两个家庭的六个钱包,这是一个家庭事件。但是因为心态变了,很容易被诱导,像股市一样追涨杀跌很容易也很草率。

A项目识别现场由记者吴若凡拍摄

尤其是学区,是炒作的主要阵地。

上海前滩热是因为学区多,各种新需求客户和投资者涌入,把前滩的房源单价硬生生炒到了陆家嘴滨江大厦上。

据机构统计,2020年,上海优质双校区、九年旧校区增加了20%以上。

“学区房有一定的特殊属性,但大多数二手房不具备这样的属性。如果只是因为楼主跳价,就会被触动不再平静,很容易高价接手。”上面说的知情者比较生硬。

楼主只需要在同一个领域竞争

在目前的上海楼市,投资者数量庞大,自住租户规模不小。

在张博看来,无论是有资格买房的人,还是拆迁解放后的购房需求,还是留学归来的人,都是买房的力量。

“在一定的供需失衡中,新房价格集体上涨,带动周边二手房再次上涨,新房和二手房相互促动。所以说‘需求侧增长明显’,很大程度上带动了上海楼市的热度。”

张博告诉记者,2020年,上海许多城市限价房新项目进入市场,导致改善型集中爆发,同时引发二手房市场上市激增。

有一段时间,房地产需求开始滚动。比如大量的第一套自住者接管了房东的二手房,这些房东就成了改善新房市场的主力军。

然后市场上出现了“资产保全论”、“疫情推进论”、“学区炒作论”,加速了这个轮子的滚动。

不可否认,这些人当中有炒房的,但大多是改良型或者第一批自住型的人,也是上海楼市价格和数量的支撑力量。

在张博看来,除了投资者,上海房价的提升还来自于真实的住房需求。但近期市场投机存在一些非理性现象,仍需重点监管。


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