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「股票什么时候开市」美丽购房:幻灭的幻想|红钻理财

时间:2021-04-15 05:06:33作者:佚名

原标题:美丽置业:破灭的幻想|红钻金融

主角:美丽居是地产业务转型失败的典型例子,公司基本面一塌糊涂,负债累累。其股价的长期横盘、大幅涨跌具有明显的庄家控制特征。

子乐|文

一个

毫无征兆的突然崩溃

1月15日至2月4日的15个交易日内,美豪地产股价(000667。SZ)暴跌,从3.8元跌至1.54元,跌幅59.4%,公司市值跌至38亿元。经过小幅反弹,截至2月23日,股价收于1.83元。

在美豪地产暴跌之前,其股价已经在3.8元附近的高位盘整了五个月。当时私募界盛传“股票已被庄家控制,想在2021年春节前涨到7元”,期间很多私募基金和散户跟进开仓。没想到,他们等待的不是庄家轿子,而是抛售的倾盆大雨。2月15日下午,一直稳中有升的漂亮购房者突然出现了几十万的卖单,涨停瞬间被封,随后大付板解禁,但在尾盘再次下跌,随后连续六个交易日下跌。开板后继续下跌,最低达到1.54元。

美豪地产虽然早就宣布了股份回购计划,但直到2月5日,股价跌至近期最低点后的第二天,公司才投入1985万元人民币实施回购,时间卡已死,证实了之前的说法,即该股由庄家控股。

美豪地产第二大股东方时尚的股价同期也大幅下跌,但两项业务并无关联,东方时尚并未出售美豪地产股份。两家公司的股价联动为什么这么近?很有可能背后有经销商。

2

管理困境

美豪地产作为老牌房地产企业,日子过得很好。2016年,公司房地产业务收入达到创纪录的50.62亿元,土地储备达到创纪录的258.13万平方米。

但是没有持续多久。由于房地产市场的高征地价格和房地产行业日益严格的金融监管政策,其业务受到影响。美豪地产从2014年开始尝试从地产领域向预制建筑业务试水,2017年又增加了向现代农业领域和工业新城领域的转型。

装配式建筑是好购房者的下注方向。公司设立了13家预制建筑业务的PC工厂,其中8家已投产。组装行业的人数也从2017年的329人飙升至2019年的2430人。期间,装配公司收入由3.34亿元增至7.14亿元,净利润亏损由1352.84万元大幅增至5.98亿元。

在农业方面,公司于2018年5月、7月和12月投资了100亿元人民币的农业项目,计划在三年内圈地200万亩,总投资100亿元人民币。截至2019年底,共流转土地8.5万亩,改造虾稻田8万亩,养殖小龙虾3.5万亩,种植水稻3.4万亩。目前,美豪地产拥有18个生产基地,其中湖北洪湖生产基地13个,湖北监利生产基地5个。“虾稻共作、水稻捕捞、养殖”的产业规划已经达到规模。

工业新城的业务主要集中在未来更美好的湖北洪湖新滩新城PPP项目(一期)(“洪湖新滩项目”)和未来武汉蔡甸索河花园城项目。2019年,洪湖新滩项目实现投资7.5亿元,累计投资10亿元。

但这种大规模投资带来的“噱头”比成果多,转型还在投资期,盈利规模一直达不到气候。美丽地产用于转型的时间和精力不可小觑,但这部分业务还没有起色。在过去的三年里,公司的业绩也一直处于下滑状态。房地产业务不断稀释,公司造血能力因涉足从未涉足的领域一度下滑。

到处都是鲜花的排列,花瓣颓废的时候很难找到春天。

寄予厚望的预制建筑两年半来一直亏损。根据财务报告数据,从2018年到2020年上半年,Good Assembly净利润分别为-1.97亿元、-5.98亿元和-2.39亿元。目前,预制建筑的产能释放情况尚未披露。去年上半年,预制建筑合同订单达18.5亿元,其中81.7%被内部项目吸收。

农业投资100亿元,因持续亏损而退出。1月29日,美豪地产现代农业共出让农用地8.5万亩用于经营。由于连续亏损,洪湖土地已退6.4万亩。报告期内,投入的耕地更新费用,即长期待摊费用余额,一次性计入当年损益,属于非经常性损益。

2020年上半年,美豪地产的现代农业收入仅占1.89%,以农业养殖和销售为主营业务的湖北伊美农业发展有限公司同期净利润为-8700万元。

专家指出,美丽居的布局确实拖累了公司的整体发展,多元化发展前期投入巨大,投资回报期长。尤其是主营业务业绩增长缓慢,利润下降时,多元化可能成为一个燃烧的行业,会拖累公司整体规模业绩和利润增长水平。美丽居转型失败的主要原因是对跨境转型的行业不熟悉,缺乏这方面的人才经验,包括不熟悉国家对相关行业的政策支持,还没有完全掌握利润增长模式。

在改革趋势下,好置业土地储备逐步收缩,2019年征地金额11.33亿元,当年签约金额67.38亿元。截至2020年上半年,美豪地产的土地库容为146.78万平方米,按2019年预计销售面积58.15万平方米计算,仅够2.5年的发展。

从2016年到2020年第三季度,美丽地产的投资现金流持续下降,分别为-2759万元,-2.92亿元,-10.28亿元,-15.87亿元,-4.5亿元。

2017年至2020年第三季度,公司营业收入分别为44.38亿元、25.2亿元、36.59亿元和21.85亿元,净利润分别为6.64亿元、2.49亿元、6700万元和-1.43亿元。

大转型后盈利能力持续下降,负债高,资金缺口大,融资渠道单一,使得美丽置业的发展没有那么“美丽”。

债务危机

房地产持续萎缩导致“造血”能力不足。与此同时,它将大量资金投入到新业务的美丽家园购买中,这让市场担心咄咄逼人和高负债。数据显示,美丽居的负债率从2018年的66.26%上升到2019年的73.68%,2020年前三季度进一步上升到76.65%。

美丽家园改造布局新区筹集的资金,大部分依靠各大金融机构的融资,其中信托等高成本融资居多。另外,所涉及的项目投资回报期长,导致贷款逾期一段时间,甚至出现“卖孩子还债”的情况。

去年上半年,好置业融资余额达78.1亿元,期限6个月至36个月不等。其中来自信托机构的贷款成本最高,达到14.5%,其次是非银行贷款,融资成本在10.5%-15%之间。

此外,截至2020年11月7日,美豪地产累计对外担保余额为66.49亿元,其中资产负债率超过70%的单位担保金额为61.29亿元,达到公司最新经审计净资产的86.57%。

好的居者有其屋的融资成本高于房地产企业的平均信托融资成本。明远房地产研究院2月6日提供的数据显示,近两周来,信托向房地产企业贷款的综合成本集中在10%-12%之间,与2020年持平。

尽管有多渠道的攻击,但仍然很难理解对良好住房所有权的渴望和渴求。一个不可避免的事实是,融资余额和融资成本呈上升趋势。

财务费用对好置业净利润的影响也很明显。2020年上半年,公司财务费用同比增长364.34%,同期亏损9230万元。去年第三季度,财务费用一度达到1.37亿元,而净利润也亏损到1.43亿元。

大规模融资也导致公司向信托机构借款的项目陷入延期付款的危机。2019年2月,美豪房地产有限公司子公司杭州美盛向中国建设投资信托借款3.5亿元,期限为一年。美豪地产为此次融资提供担保,贷款逾期一个月后才还。

在债务压力下,公司紧急出售了三家子公司的全部股份。2020年12月31日,美豪地产先后发布两次资产转让公告,拟转让东莞塘厦宝光100%股权、安徽东慈100%股权、合肥名人100%股权,总成交价约22.08亿元。

附笔

好的居者有其屋是房地产业务转型失败的典型例子。公司的基本面一团糟,负债累累。其股价的长期横盘、大幅涨跌具有明显的庄家控制性质,散户的无序交易不会让k线表现出这一特征。1月15日之前经销商停手,之后暴力抛售的传言,很可能是经销商之间意见不合,急于抛售造成的。

公司1月19日发布业绩预测,认为2020年全年扣除的非净利润损失不应低于4.3亿元,这也是庄家决定提前放弃股票的原因之一。回搜狐多看

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