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暴利!万亿级“蛋糕”高速启航!公募REITs规则落地,项目准备走,权威解读快 蓝筹股是什么

时间:2021-02-05 18:24:09作者:佚名

公募REITs,稳步推进!

1月29日晚,上海、深圳证券交易所发布了REITs公开发行相关配套业务规则,包括REITs公开发行业务办法(以下简称“业务办法”)、发行指引(以下简称“发行业务指引”)和审计关注指引(以下简称“审计关注”)。

此次发布的三条规则主要明确了基础设施公募REITs的业务流程、审核标准和发行流程。

其中,《业务办法》主要规范了上市审核、发行、交易、收购、信息披露等整个业务流程,在征求意见稿的基础上,进一步简化了申请文件要求,优化了交易机制,完善了项目收购、股权变更等相关要求。

《审计关注点》主要是在征求意见稿的基础上,对审计关注点和重点进行说明,明确申请条件和标准,进一步完善基础设施项目合规性、现金流、经营年限等相关要求。

《发行业务指引》主要规范了发行询价、定价、配售等问题,并在征求意见稿的基础上进一步优化了募集资金方式、线下投资者资格条件等相关规定。

券商中国记者了解到,有大量项目储备准备公开发行REITs。目前,提交的27个优质项目全部由地方发改委推荐给国家发改委,其中17个入围国家发改委第一轮反馈。同时,上交所筹备过程中有30多个单项储备项目,覆盖主要基础设施类型,基本覆盖所有重点地区和省份。

规则落地,五项重大修订确保公开发行的房地产投资信托基金顺利起航

在全球市场上,REITs已经成为仅次于股票和债券的第三大基础金融产品。目前,全球已有40多个国家和地区建立了REITs市场。房地产投资信托不仅开辟了实物资产和金融市场之间的投资和融资路径,而且由于其股权和债务的特点,成为投资组合中重要的配置品种。

分析认为,构建我国公开发行的房地产投资信托基金是深化金融供给侧改革、促进经济双循环发展的重要举措。在科技创新板和创业板试点注册制度之后,是对金融供给方改革的有益探索。

公开发行REITs不仅有助于盘活基础设施资产,形成投融资闭环,还有助于扭转基金热衷于投资实物资产而非金融资产的局面,引导养老金/保险等长期基金投资长期收益资产证券化产品。也有利于将债务融资引向股权融资,从而降低杠杆率,促进收益率法下资产的合理定价,从而抑制和防范风险。

如果居民超过1000亿元的部分储蓄和理财可以通过REITs投资基础设施,不仅可以支持基础设施投资,促进经济结构调整,还可以增加居民财产收入,带动消费,使其成为扩大内需、促进内部流通健康发展的重要枢纽,增强资本市场服务实体经济的能力。

事实上,公开发行房地产投资信托基金的支持规则草案已于2020年9月4日至9月15日公开征求意见。此次发布的配套规则主要包括业务措施、审计关注点和提供业务指南。

与征求意见稿相比,本次发布的主要修订内容如下:

一是优化原股权持有人的战略配售安排。为确保基础设施资金持续稳定运行,并为股东在某些特殊情况下参与战略配售安排预留空间,《业务办法》明确规定,作为基础设施项目控股股东或实际控制人的原股权持有人应持有最低战略配售份额,原则上不低于本次募集资金总额的20%。

二是优化交易机制的相关安排。为提高二级市场流动性,《商业办法》将上市首日涨跌调整为30%,后续交易日涨跌维持在10%;规定基金管理人原则上应选择不少于一家流动性服务商为基础设施基金提供流动性报价服务;进一步明确了基础设施基金可以作为质押券参与质押协议回购和质押三方回购业务,除原股权持有人及其控制下的关联方外的其他投资者可以参与质押协议回购业务。

三是优化股权变动和要约收购要求。为方便投资者参与,《商业办法》将基础设施基金份额权益变动的信息披露门槛从5%调整为10%;考虑到部分原股权持有人需要持有30%以上的股份,且基金持有人持有30%的基金份额几乎不会对基金资产运营产生重大影响,将要约收购义务的触发门槛从30%调整为50%。

第四,完善重要现金提供者的定义。结合市场机构的建议,《审计指引》调整了重要现金流提供者的界定标准,将基础设施资产单一现金流提供者及其关联方提供的现金流超过同期基础设施资产总现金流的比例由5%调整为10%。

第五,调整申购价格的风险预警情况。考虑到发行定价应以线下投资者的实际报价为基础确定,参照创业板注册制度的相关要求,《发行指引》规定,如果认购价格高于所有线下投资者报价的中位数或加权平均数,应提前发布风险警示公告。

准备充分,储备项目准备就绪

中国公开发行房地产投资信托基金的重点是基础设施,前景光明。中国的基础设施在股票规模和类型上非常丰富。对于原权利人来说,公募REITs的推出相当于一种额外的股权融资方式,方便他们利用这一工具降低资产负债率,也有利于部分企业的转型发展。

目前国内已经发布了很多的RITEs产品。截至2020年7月底,上海证券交易所已发行33只单一REITs产品,规模562亿元,涵盖仓储物流、工业园区、出租屋、商业地产、高速公路等房地产类型。

自2014年以来,深交所先后推出了国内首只私募REITs、首只以公募资金为载体的私募REITs、首只物流仓储类私募REITs、首只桥梁基础设施类私募REITs等基准产品。目前,深交所共发行私募REITs产品50种,发行规模1055亿元,初步形成规模。

事实上,中国是基础设施REITs的第一个试点。原因其实很简单——中国有庞大的基础设施存量,很多项目都有不错的回报和现金流,可以为REITs提供理想的资产来源。比如中国基础设施存量超过100万亿,REITs有足够的发展空间。据统计,仅2003年至2017年,中国累计基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑到一定的折旧率,即使按照1%的证券化比率计算,转换成REITs的规模也有望达到万亿。

为了房地产投资信托基金公开发行的健康发展,各方都做了充分的准备。

2020年4月24日,根据党中央、国务院的决策部署,国家发展改革委、中国证监会发布《关于推进基础设施领域REITs相关工作的通知》(发〔2020〕40号),正式启动基础设施领域REITs。

为推进试点项目的选择,国家发展改革委先后发布了《关于做好基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(发改办投[2020]586号)和《关于做好首批基础设施REITs试点项目申报工作的通知》等。,对试点项目的申报条件、申报材料、申报程序和合规性审查作出了详细规定。

截至2020年9月底,已有近50个省级发展改革委向国家发展改革委推荐符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策和固定资产投资管理的法律法规。近日,国家发展和改革委员会根据省发展和改革委员会发布的专项意见,选择了5个单项试点项目,并向中国证监会推荐。

记者了解到,为方便各方了解REITs试点要求,上海证券交易所在6个重点地区、16个省市、60多家央企为发改委、财政局、国资委提供了大规模培训、座谈交流、同行走访等服务,取得了良好效果。

目前,提交的27个优质项目全部由地方发改委向国家发改委推荐,其中17个入围国家发改委第一轮反馈,在质量和数量上都处于领先地位。同时,上交所筹备过程中有30多个单项储备项目,覆盖主要基础设施类型,基本覆盖所有重点地区和省份。

市场化运作效果值得关注

值得注意的是,有业内人士分析,REITs市场正在一步步发展,不会一蹴而就。由于REITs涉及税收和法律制度建设,涉及面广,从美国REITs的发展历史来看,也经历了规则不断修订和完善的过程。未来,如何制定与房地产投资信托基金公开发行相关的税收等政策,值得市场关注。

比如,“税收中性”是REITs发展的关键因素,税收问题不明确是目前REITs的主要问题,也是很多发行人关注的问题。

REITs的运营可以分为资产重组、股权转让、控股运营和退出,涉及所得税、增值税、契税、印花税等税种。其中,基础设施REITs面临的税收问题主要是资产重组涉及的土地增值税和股权转让涉及的企业所得税。根据现行税收政策,资产重组涉及土地转让的,原则上应征收土地增值税,发起人将目标财产资产转让给项目公司的利润原则上应缴纳企业所得税。在股权转让过程中,发起人应将项目公司股权转让给专项计划或其下属特殊目的公司的利润缴纳企业所得税。

从公开信息来看,目前国家有关部门正在就土地增税和所得税问题进行沟通。有市场人士建议,可以根据REITs的特殊性明确以下税收政策:一是税务机关在财税[2018]57号文件中明确了重组、改制、转让的界定范围,建议对发行REITs产品的资产重组免征土地增值税。第二,建议对发起人持有的REITs份额对应的所得税进行递延,在发起人向外界转让REITs份额时缴纳所得税。

CICC分析师张宇对未来如何做好房地产投资信托基金市场提出了系统的建议。

短期点在于建立合理的定价模型,建立交易市场。首先是通过明确资产的收益特征,建立合理的定价模型。中国的基础设施REITs最终可能会形成两种类型的产品,即可持续经营资产和有限经营资产。前者可能适用于国际通行的收益率(前提是产权完整),而后者可能更适合使用折现现金流模型直接计算净现值。从改善投资者准入和交易市场活动的角度来看,主流市场机构参与REITs公开发行仍存在技术障碍,准入渠道应充分合理化。在后续工作中,我们也可以考虑加强公开发行的REITs产品流动性的措施,如引入做市商制度、做好投资者沟通等。

中期维度侧重于产品结构优化和市场透明度的可能性。合理的税收安排仍将是REITs的基础,并呼吁在“十四五”期间正式建立REITs的税收安排。目前我国对REITs只在分红方面没有额外的税收,这是公募基金的伴随效应。更重要的业务环节和资产交易,包括发行上市和存续期间的交易,没有明确的税收政策。其次,建议参考海外市场REITs市场跟踪指标体系,提高市场数据的可用性和企业信息披露的质量。

长远的重点在于管理者的能力建设和资产的深度开发。在中国的背景下,最终的管理体制应该遵循公共部门事务导向。建议我国公共部门和相关企事业单位,包括国企和央企、地方投资平台和政府资金,思考和探索如何借助公募REITs(除了实现基本退出功能外)构建地方基础设施投融资创新体系。房地产投资信托基金经营权的归属和安排可以从更高的投融资管理体系的宏观角度来考虑。至于资产深度扩张,建议关注潜在的向商业地产的扩张,尤其是与内需增长关联度高的资产类别,以及基础设施“资产创造”过程中是否涉及与公共利益的冲突。

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